Mencari Solusi

Suatu Pemikiran Hukum terhadap Surat Kepala BPN Batam
Mulai dari akhir bulan Agustus tahun 2006 sampai dengan Januari 2007, “Harian pagi Batam Pos” ini hampir tiga kali dalam seminggu menerbitkan berita seputar kebijakan yang di keluarkan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (BP) Batam, yang tertuang dalam surat Kepala BPN Batam No: 246/640/VIII/2006, tertanggal 4 Agustus 2006, tentang Petunjuk Pembuat Akta Hak Atas Tanah dan Bangunan Atas Bagian-bagian Hak Pengelolaan Otorita Batam(OB), yang “kontra versi” tersebut.

Yang paling terkena pukulan telak dampak “surat Kepala BPN” tersebut “katanya” adalah mereka pengusaha yang bergerak sebagai Pengembang (developer), sehingga suara yang riuh gemuruh itu di tanggapi dingin oleh Kepala BPN Batam dan bahkan para PPAT kata sebagian orang terkesan adem-adem saja alias ”gitu aja kok repot”, padahal “surat Kepala BPN Batam” tersebut ditujukan justru ke PPAT di seluruh Kota Batam. Oleh karena itu adalah logis dan atau bahkan sepintas dapat dimaklumi jika banyak pihak menuding, bahwa pandangan yang mempersoalkan surat Kepala BPN Batam tersebut hanya pandangan yang hanya bersifat kepentingan pribadi dan kelompok. Tetapi terlepas dari tudingan pro-maupun kontra semua pandangan itu patut dihormati dan dihargai, namun sangat disayangkan kebanyakan pandangan itu cenderung berhitung untung rugi dan karena kebijakan selama ini sudah begitu dan itu baik dan menguntungkan, dalam era demokrasi dan reformasi semua pandangan patut ditampung dan disaring/filter setelah diolah untuk tujuan pemikiran hukum itu sendiri.

Tanya kenapa? Bukankah surat itu ”Batal Demi Hukum”. Lalu jika surat itu adalah “Batal Demi Hukum”, kenapa tidak ada yang action keberatan formil yuridis dari para PPAT, apakah PPAT masih perlu diragukan kebolehannya untuk bertindak formil materiil untuk bertindak dalam melakukan langkah yuridis terhadap surat Kepala BPN Batam itu? Bukankah mereka para PPAT ahli di bidangnya, tetapi kenapa tidak dilakukan, ada apa di balik kontra versi yang satu ini? Badan Otorita Batam (BOB) juga memilih diam adem-adem alias “emangnya gua pikirin” semua cuma berwacana dan ribut di belakang, surat Kepala BPN Batam itu begini, begitu, dan lain sebagainya, tetapi tidak satupun yang berani bertindak ”menggugat”, justru pihak lain yang diprovokasi untuk ber-koar-koar, katanya telah ada pertemuan dengan Kepala BPN Batam yang kesimpulannya bahwa surat itu dianggap saja tidak ada, maka kebijakan lama tetap saja berjalan seperti semula. Tetapi “katanya” tidak ada notulen rapat, cuma komitmen lisan doang.

Anehnya kenapa bisa para pejabat rapat menyimpulkan sesuatu bahkan boleh dikatakan memutuskan sesuatu tanpa ada notulen rapat ini sungguh aneh betul-betul seperti di “alam republik mimpi”. Bahkan ada lagi yang paling aneh yaitu dibentuknya tim pengkaji yang hanya mengumpulkan kliping koran ngutip, pendapat orang, akan tetapi kesimpulan kajiannya tidak ada menyatakan bahwa “surat Kepala BPN Batam” itu cacat yuridis atau batal demi hukum, padahal PPAT termasuk di dalam tim tersebut. Dan anehnya kesimpulan Tim itu cuma menyatakan “membuat dampak yang tidak kondusif untuk pembangunan Kota Batam”.

Kesimpulan tim tersebut tidak selaras dengan fakta materiil formil dan kehebohan yang terjadi, dan juga tidak menguraikan dengan jujur tentang adanya perjanjian tertulis antara pengembang dengan BOB, artinya kajian tim tersebut tidak tuntas dan tidak mengakar serta tidak menyentuh persoalan secara facktual dan kridibel, atau mungkin memang tidak ada yang merasa dirugikan. Buktinya masya rakat yang dirugikan tidak ada yang bertindak secara profesional dan proporsional, nyatanya yang ribut-ribut ini siapa? Maksudnya apa? Dan kemana arahnya?

Jika kita mau jernih dan jujur dalam mengkaji dan menganalisa secara yuridis sebetulnya atas dasar apa Kepala BPN Batam dapat melarang pembuatan Akta Notaris? Bukankah menurut hubungan perdata setiap orang bebas/dapat berkontrak yang dibuat dalam Akta pengalihan hak, atau sejak kapan ada larangan memperjual-belikan rumah? Terlepas rumah itu di atas tanah bersertifikat atau tidak bersertifikat apalagi yang namanya sertifikat induk atau pecahan. Ini baru terdengar di Batam sekaligus ini merupakan bagian dari hal yang “Spesial/Khusus” kekhususan Batam, karena (Pejabat Pembuat Akta Tanah) PPAT tidak dapat membuat akta Notariel , pengoperan hak/pemindahan hak , “BPN “ hanya memiliki kewenangan memeriksa hanya terhadap tugas PPAT sebagai PPAT yang diberi wewenang membuat Akte Jual-Beli Tanah yang sudah bersertifikat, akta jual-beli tanah berbeda dengan akta Notariel (Akta Pengalihan Hak), walaupun orangnya dapat saja orang yang sama, atau pun bisa berbeda, yang jelas lembaga hukumnya berbeda .

Hak yang ada atau diperoleh atau terletak di atas Hak Pengelolaan(HPL) dan sudah seharusnya bersertifikat, yaitu alokasi lahan, sekalipun hanya bersifat izin prinsip namun pemegang izin prinsip telah dapat melakukan perbuatan hukum di atas lahan yang diperoleh penerima izin. Dan perbuatan hukum itu umumnya bersifat perdata, maka biasanya hanya dapat dilakukan di hadapan Notaris.Lalu, jika masalah ini dikaitkan dengan sertifikat induk maka persoalannya dapat menjadi sangat “rancu” dan tidak ada kebenaran hukum didalamnya. Jangan lupa sertifikat itu ”dokumen hukum otentik” jangan asal melakukan tindakan kebijakan atau petunjuk yang justru tidak selaras dengan alur pemikiran hukum. Inilah salah satu kelemahan birokrat kita, jika merasa pimpinan punya wewenang, lalu sesuka hati bertindak “pokoke” ini kewenanganku, maka rusaklah seluruh sistem pelayanan publik. Dan pejabat paling gampang berlindung di balik aturan, dia tidak mau-tau apakah yang menjadi dasar aturan itu cacat yuridis atau merugikan sistem atau bahkan memperburuk keadaan perekonomian, yang penting ada dasar aturannya, dan direstui oleh atasan. Soal koordinasi antar intansi itu hanya retorika, sering tidak dilaksankan bahkan sebaliknya sengaja memarginalisasikan agar muncul superioritas instansi.
Tugas Badan Otorita Batam (BOB) salah satunya adalah mengalokasikan lahan, termasuk tindakan memecahkan Pengalokasian Lahan(PL) dari induk menjadi pengalokasian lahan yang kecil (di Batam, masyarakat umum menyebutnya pecah PL), setelah tindakan pemecahan PL dilakukan, biasanya bila memenuhi syarat selanjutnya dapat dilakukan tahapan tindakan pensertifikatan lahan yang PL-nya sudah dipecahkan tersebut. Karena sekalipun sudah ada sertifikat induk tidak berarti izin peralihan hak tidak diperlukan dari BOB, maka jika demikian beban birokrasi justru jadi berlapis-lapis, hal yang demikian tidak ramah kepada lingkungan investasi atau konsep penyederhanaan pelayanan publik.

Jika menurut BPN Batam, harus diurus/diterbitkan dulu sertifikat Hak Guna Bangungan (HGB) oleh pengembang atas namanya secara induk, baru kemudian boleh terjadi perbuatan pemindahan hak (pengeoperan hak) atas Tanah oleh pengembang dengan Pihak (User) lain. Padahal ada beberapa pengembang yang sudah tidak jelas lagi keberadaannya, maka seharusnya ada pengaturan lanjutan mengenai fakta-fakta yang seperti itu. Lalu bagaimana caranya membuat sertifikat induk terhadap kejadian dimana pengembangnya sudah tidak jelas lagi keberadaannya?, maka perlu dicarikan solusi yang memperoleh kepastian hukum bukan sebaliknya. Banyak juga sudah keluar sertifikat berdasarkan pecahan PL dan berdasarkan izin peralihan Hak yang dikeluarkan oleh BOB, bagaimana membuat sertifikat induknya apakah sertifikat yang sudah terlanjur keluar berdasarkan pecah PL itu batal atau diadopsi atau bagaimana, ini semua perlu sosialisasi, tidak bisa arogan tanpa sosialisasi bukan zamannya lagi, padahal uang pensertifikatan sudah di terima tetapi kerjaan tidak diproses, lalu bunga uangnya dikemanain?

Inilah yang potensial menimbulkan pertanyaan, padahal, kalau benar ribuan permohonan yang sudah masuk, akan tetapi belum diproses sedangkan persatu permohonan pendaftaran umpamanya saja kurang lebih satu juta rupiah, dikali ribuan kan lumayan juga, jika itu didepositokan bunganya berapa rupiah per-hari? Itu semua masuk ke budel yang mana?
Dasar BPN dapat melarang PPAT, adalah Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) No 3 Tahun 1987 tentang Tata Cara Pengadaan Tanah bagi Perusahaan Swasta. Mengapa surat BPN itu tidak ditujukan juga kepada Notaris? Padahal Akta Notareil juga dilarang, bukankah tindakan yang dilarang ini telah terjadi sejak berdirinya BOB? Apakah dengan demikian dapat diartikan mutatis mutandis sertifikat yang selama ini di keluarkan BPN yang nota bene belum ada sertifikat induknya, atau dengan cara-cara yang di larang oleh BPN dalam suratnya No: 246/640/VIII/2006 tersebut sekarang menjadi bermasalah dari sisi prosedur hukum? Setidaknya keadaan ini menimbulkan ketidakpastian hukum. (bersambung)

*)Ampuan Situmeang, Advocat berdomisili di Batam.

One thought on “Mencari Solusi

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s